Tekintve az egekbe szökött ingatlanárakat, valószínű, hogy a magyar lakosság igen csekély százaléka képes ma önerőből megvásárolni élete első otthonát. A szerencsésebbeket szüleik segítik, esetleg hosszú külföldi munka eredményeképp tudják finanszírozni az otthonteremtést. De mi van a többséggel, akik – ha rendelkeznek is némi önerővel – ez még csak töredéke a kiszemelt ingatlan árának?
Napjainkban jócskán találhatunk államilag támogatott lakáscélú megoldásokat, valamint a piaci hitelek is rendkívül kedvező kamatkörnyezettel kecsegtetnek. De hogyan válasszuk ki a számunkra legmegfelelőbb, futamidőben és törlesztésben is legoptimálisabb konstrukciót, legyen szó államilag támogatott, piaci hitelről, vagy kombinált esetről.
1. Válasszunk a pénztárcánk szerint
A legtöbben fiatal felnőttként, esetleg családalapítás előtt, vagy a család bővülésekor terveznek belevágni különböző lakáscélokba. Ha nincs elegendő anyagi keret az álom megvalósítására, észszerű lehetőség megvizsgálni az aktuálisan elérhető támogatásokat és hitellehetőségeket. Mindezek előtt azonban elengedhetetlen tisztázni néhány kérdést. Az első, hogy mekkora összegre van szükségünk a tervezett munkálatokhoz. Érdemes ehhez érdeklődni az ismerősi körben, utánanézni az interneten, és árajánlatot kérni különböző kivitelezőktől, vagyis felmérni azt, hogy mennyibe fog kerülni a tervezett lakásfelújítás.
Ha ezzel tisztában vagyunk, vizsgáljuk meg jövedelmi helyzetünket és egyéb bevételeinket, hogy azokból havonta mennyit tudunk kigazdálkodni a törlesztőrészletek fizetésére. Itt jó tanácsként szolgál az örök érvényű mondás: “Addig nyújtózkodj, ameddig a takaród ér!”
Érdemes olyan összegben gondolkodni törlesztőrészletként, ami nem érezhető a mindennapi életszínvonalunkon. Ha felelősen akarunk dönteni, akkor rendelkeznünk kell annyi tartalékkal, hogy az adott összeget néhány hónapos munkából való kiesés esetén is fizetni tudjuk.
A harmadik legfontosabb szempont pedig az, hogy mennyi önerőt tudunk beleforgatni a hitelbe. A legtöbb lakáshitel esetén ugyanis szükség lesz egy bizonyos összegre, hogy pozitívan bírálják el a hitelkérelmünket.
Mindezek tisztázása után már viszonylag egyértelművé válik, hogy mik a lehetőségeink anyagilag. Láthatóvá válik, nem le kell-e faragni elképzeléseinkből, vagy meg tudjuk valósítani a megálmodott projektet. Mindezek alapján már el tudunk indulni, hogy megtaláljuk a számunkra legideálisabb konstrukciót.
2. Államilag támogatott lehetőségek, vagy piaci lakáshitel
Az anyagi lehetőségeink meghatározása után érdemes körbenézni a hitelpiacon, ahol a piaci és államilag támogatott megoldások számos lehetőséget kínálnak. Fontos, hogy első körben vizsgáljuk meg, hogy melyik támogatási forma lehet számunkra megfelelő és járjuk körbe részletesen a feltételeket. Szerencsére napjainkban dúskálunk a támogatott megoldásokban, sok olyan lehetőség van, amely jellemzően a családosokat, vagy a családalapítás előtt állókat segítik. A legnépszerűbb a Családi Otthonteremtési Kedvezmény (CSOK) és a Babaváró hitel, de 2021. január 1-től a Lakásfelújítási támogatás és a hozzá igényelhető Otthonfelújítási kölcsön is a repertoárt bővíti. Külön előny, hogy a támogatások igen széles körben kombinálhatók egymással, sőt kiegészíthetők piaci lakáshitelekkel is.
Nézzünk egy példát:
Gábor és Judit friss házasok, útban van az első gyermek, aki mellé egy testvért mindenképpen szeretnének vállalni. Jelenleg egy kis lakást bérelnek és szükségük lenne egy nagyobbra, vagy ideális esetben egy házra, ahol a gyermekek majd felcseperedhetnek és mindenkinek jut elegendő hely.
Az áhított lakáscél megvalósításában az ifjú házasok gondolkodhatnak például a Babaváró hitel konstrukcióban, hiszen ez a szabad felhasználású kölcsön éppen a gyermeket tervező házaspárok számára ideális, sőt ingatlanfedezetet sem igényel. A család így maximum 10 millió forintot igényelhet, kedvezményes, fix, 3 százalékos éves kamattal, amelynek törlesztését az állam az első gyermek megszületését követően 3 évre szünetelteti, emellett pedig a kölcsön kamatmentessé válik.
Ha pedig 5 éven belül újabb gyermekáldásra kerül a sor, az állam elengedi a hitel fennmaradó 30 százalékát, és újabb 3 évre kérhető a törlesztőrészletek szüneteltetése. A legideálisabb esetben Gábornak és Juditnak megszületik a 3. gyermeke is, ilyenkor a teljes fennálló hiteltartozás elengedésre kerül, tehát a családot nem terheli tovább a Babaváró maximum 50.000 forintos havi törlesztése.
Ugyan a Babaváró segítségével még “csak” 10 millió forint jött össze, és ezen az áron aligha találnak élhető otthont, ha nincs elegendő megtakarításuk. Ha az összeg kiegészítéséhez további támogatásokban gondolkodnak, élhetnek például a CSOK és CSOK hitel lehetőségével is.
A CSOK-kal (három gyermek esetén):
- használt lakás megvásárlásra 2.200.000 Ft-ot,
- új építésű otthon vásárlásra, vagy építkezésre pedig 10.000.000 Ft vissza nem térítendő támogatást igényelhetnek.
- A CSOK mellé felvehető kamattámogatott hitel (CSOK hitel) három gyerek esetén pedig újabb 15 millióval növelheti az ingatlanvásárlásra fordítható költségvetést.
Összegezve a Babaváró a CSOK-kal és a CSOK hitellel már igen szép, 35 milliós keretet adhat Gábor és Judit terveihez.
Amennyiben nem vagyunk jogosultak állami támogatásra, vagy államilag támogatott hitelre, a piaci konstrukciók között is könnyen találhatunk számunkra megfelelő megoldást. A bankok kínálatában jelenleg igen kedvező kamatozású lakáscélú kölcsönökkel találkozhatunk.
Amennyiben lakáscélról van szó, az alábbi hitel típusok közül választhatunk:
- – lakásvásárlási (új vagy használt ingatlan)
- – építési
- – felújítási
- – korszerűsítési
- – és bővítési konstrukció
Ha első otthonunkat kívánjuk megszerezni a vásárlás és építés jöhet szóba. Az ingatlanhirdetéseket bújva megtalálhatjuk a számunkra tökéletes új építésű, vagy használt lakást. Ha pedig semmilyen szinten sem kívánunk kompromisszumokat kötni, építkezésben is gondolkodhatunk. Ez utóbbi gyakran a legdrágább vállalás, ugyanakkor egy használt ház megvásárlásával sem ismerhetjük biztosan a részleteket. Például, hogy mit rejtenek a falak, és hogy a vásárlással egybekötött felújítás végül mekkora anyagi terhet ró majd a családi kasszára.
A anyagi szükségletek megtervezése és céljaink kiválasztása után érdemes nagyon alaposan utánajárni a lehetőségeknek és az egyes lakáshitel konstrukciók feltételeinek.
A lakáshitelekről általánosságban elmondható, hogy ingatlanfedezetet igényelnek, ami azt jelenti, hogy az ingatlanra a bank javára jelzálogjogot kell bejegyeztetni. Ez a pénzintézet számára nagyfokú biztonságot jelent, így pedig jóval magasabb összegű kölcsönt igényelhetünk, mint fedezet nélkül, vagy szabad felhasználású hitelekkel. Mindazonáltal egy lakáshitel költsége és törlesztése is jóval kedvezőbb, mint szabad felhasználású társainak.
A leendő otthon kiválasztásakor tehát kulcsfontosságú, hogy az megfeleljen majd az ingatlanfedezethez kapcsolódó banki feltételeknek.
A gyakorlatban természetesen a pénzintézetek maguk határozzák meg elvárásaikat, így eltérő feltételekkel találkozhatunk. Az alábbi, általános kívánalmak jó iránymutatást adhatnak a választáshoz:
Lakáshitel igénylésnél minden esetben történik értékbecslés, hiszen ekkor méri fel a bank munkatársa az ingatlanfedezet forgalmi és hitelbiztosítéki értékét. Az értékbecsléskor megállapított forgalmi érték 80 százalékáig adható hitel, vagyis alapesetben minimum 20 százalék önerő szükséges a lakás vagy ház megvásárlásához
Amennyiben rendelkezünk más, tehermentes ingatlannal vagy ingatlanokkal, akár önerő nélkül is működhet a lakásvásárlás. Jelzáloghitel esetében általában a megvásárolni kívánt ingatlan szolgál fedezetül, de maximum 3 fedezeti ingatlan vehető figyelembe
Az ingatlanhoz kapcsolódó feltételek leírása természetesen cikkünk meghatározott terjedelme miatt nem lehet teljes körű, emellett a hiteligénylés kapcsán továbbá személyes jövedelmi és anyagi feltételekkel is számolnunk kell. Ezekkel és a hiteligénylés lépéseivel kapcsolatban viszont érdemes már a tervezési szakaszban képbe kerülni, hogy elkerüljük az esetleges pénz-, és időveszteségek miatti bosszankodást.
3. Válasszunk körültekintően: hasonlítsuk össze a lehetőségeket!
Legyen szó állami támogatásról, vagy piaci kölcsönről, az előzetes tájékozódást ma már számtalan online kalkulátor is segíti. Az okosan.hu hitelszakértői létrehoztak egy olyan innovatív kalkulátort, amely játszi könnyedséggel használható, és néhány alapadat megadása után máris összehasonlíthatjuk az aktuális banki lakáshitel ajánlatokat.
Vegyük ugyanakkor figyelembe, hogy a kalkuláció csak előzetes tájékozódásra szolgál, ugyanis nem ad teljes körű tájékoztatást az egyes ajánlatokról. Így érdemes egy bankfüggetlen szakértő segítségét is igénybe venni.
A legjobb tehát, ha nem rohanunk azonnal saját bankunkba, vagy csábulunk el az első reklámajánlat hallatán. A szakértők szerint is érdemes minden lehetőséget – céljaink és lehetőségeink figyelembevételével – számításba venni, és úgy meghozni a döntést.
Egy otthon megvásárlása komoly döntés és hosszú távú elköteleződés, így a hozzá igényelhető támogatások vagy hitelek sok évig kihatással lesznek mindennapjainkra. Az elérhető lehetőségek tárháza pedig nagyon nem könnyíti meg a választást.
A legjobb tehát, ha egy megbízható, független pénzügyi tanácsadó áll mellénk, aki nem kér díjazást a munkájáért. Neki az a bank fizet jutalékot, ahol segít nekünk hitelt vagy támogatást igényelni, és mivel a bankok közel azonos mértékben díjazzák őket, a legmegbízhatóbb szakemberek nincsenek elköteleződve egyik pénzintézet felé sem.
Remek hír, hogy napjainkban már akár online is kérhetünk segítséget, és a hitelszakértők végigkísérnek bennünket a sokszor bonyolultnak és időigényesnek tűnő tervezési, keresési és igénylési folyamaton, valamint tisztában vannak az eltérő banki gyakorlatokkal és az “apróbetűs” részekkel is.
